Affitti di breve durata inferiori a 30gg, arriva la tassa Airbnb



Fisco: l’Agenzia delle Entrate fissa  le regole per gli affitti brevi. 17 luglio prima scadenza
 Luglio 2017 - (Teleborsa) Affitti brevi: in arrivo novità e nuove regole, introdotte dalla manovra correttiva 2017,  che riguardano  anche i portali come Airbnb e Booking.  Tradotto: i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, devono comunicare al fisco i dati sui contratti e trattenere una somma pari al 21% se intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi. L’Agenzia delle Entrate, infatti, ha diffuso il provvedimento che regola le modalità di comunicazione dei dati per la nuova cedolare secca del 21%, trattenuta direttamente dagli intermediari

Mano al calendario perché la prima scadenza è vicinissima: si parte infatti il 17 luglio (il 16 cade di domenica), data entro la quale vanno versate le imposte del mese precedente.

COSA SONO GLI AFFITTI BREVI – Nel dettaglio, per locazioni brevi s’intendono i contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari, anche online, inclusi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Ai redditi derivanti da questi contratti, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, vengono applicate in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione. L’opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario.

COSA FARE – La predisposizione e la trasmissione dei dati deve avvenire attraverso i canali telematici dell’Agenzia, secondo le specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet delle Entrate. I soggetti non residenti trasmettono i dati tramite una stabile organizzazione, se provvisti, o avvalendosi di un rappresentante fiscale, utilizzando gli stessi servizi dell’Agenzia. La comunicazione dei dati va effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Gli intermediari operano la ritenuta del 21% sull’ ammontare dei corrispettivi lordi, dovuti per i contratti di locazione breve, qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’ atto del pagamento al beneficiario. La ritenuta, da versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, viene operata a titolo di imposta in caso di opzione per la cedolare secca, o a titolo di acconto se il beneficiario non sceglie, in sede di dichiarazione dei redditi, di applicare il regime della cedolare. Gli intermediari dovranno inoltre certificare e dichiarare le ritenute operate.
Dal "Il sole 24"

NORME E TRIBUTI

ffitti brevi, ora le tasse si pagano davvero. Nell’articolo 4 del Dl 50/2017, pubblicato sul supplemento ordinario 20/L della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore ieri, sono dettate le nuove regole per mettere alle strette il sistema delle locazioni turistiche.
Il regime precedente 
In realtà, già prima le norme tracciavano un quadro abbastanza preciso: dato che le locazioni brevi (definite sul piano fiscale in un massimo di 30 giorni, sino al quale non era obbligatoria la registrazione) non assolvevano una funzione residenziali e le si è sempre considerate al di fuori della disciplina della legge 431/98, a regolarle era il Codice civile, in pochi e brevi articoli caratterizzati dalla massima libertà contrattuale. Contenzioso nella norma. Ma evasione fiscale abnorme: la mancata registrazione metteva l’agenzia delle Entrate nella quasi impossibilità di effettuare controlli, infatti le verifiche effettuate occasionalmente dalla Guardia di Finanza conducevano a risultati impressionanti: pochissimi dichiaravano regolarmente i proventi degli affitti brevi nelle località turistiche e altrove.
La diffusione dei portali come Airbnb ha però estremizzato la situazione, perché anche nelle città non a vocazione turistica si è diffusa la possibilità di mettere a reddito il proprio appartamento senza le complicazioni della locazione abitativa tradizionale, in pratica affidandolo in gestione e guadagnando assai bene. IL tutto, ovviamente, in nero, perché i compensi non arrivavano neppure dall’inquilino ma direttamente dal portale, quindi ancor meno tracciabili da parte del fisco. Senza contare le proteste di albergatori e gestori di Bed & Breakfast, che si sono trovati a subire una concorrenza pesantissima nelle città, dive sino a poco fa non esisteva questo tipo di concorrenza. Ecco perché da un po’ si parlava di stringere le maglie del settore.
La definizione 
Nella nuova norma sono definite «locazioni brevi» i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d'impresa), «direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online» come Airbnb, appunto. Quindi la locazione può essere solo tra “privati”. Quindi se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva.
Il vantaggio fiscale 
A questo tipo di affitti, dal 1° giugno 2017, si potrà applicare la cedolare secca del 21% (l’imposta speciale che sostituisce l’Irpef e l’imposta di registro). Rimane il dubbio sul fatto che, quindi, stando alla lettera della nuova norma, si direbbe che i canoni di quelli siglati sino al 31 maggio 2017 vadano assoggettati inesorabilmente all'Irpef (molto più svantaggioso). In ogni caso il proprietario dovrà fare un'opzione per comunicare all'agenzia delle Entrate se intende scegliere la cedolare.
La cedolare è possibile anche sui proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni; si direbbe quindi che, in questi casi particolari, facciano parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione “normale”.
I padroni di casa, posto che i furbetti verranno messi alle strette, avranno così due possibilità: esercitare l’opzione per la cedolare secca del 21 per cento, liberandosi così degli adempimenti legati all’Irpef e all’imposta di registro, oppure assogettare all’Irpef i proventi delle locazioni brevi (l’aliquota minima è, in questo caso, del 23 per cento, quindi non è mai conveniente) e indicandoli nella dichiarazione dei redditi. Quando è il proprietario ad affittare direttamente l’alloggio, deve anche provvedere a pagare cedolare o Irpef. Diverso il discorso quando entrano in scena le agenzie o i portali.
Il ruolo degli intermediari 
Chiariti i doveri (già presenti) e le possibilità (fiscali) dei proprietari, la norma introduce un adempimento completamente nuovo a carico degli intermediari immobiliari (agenzie ma anche portali come Airbnb) che concludono un contratto di locazione sotto i 30 giorni tra inquilino e proprietario, di regola su mandato di quest’ultimo. Gli intermediari dovranno:
• inviare alle Entrate una comunicazione in occasione della stipula di ogni nuovo contratto, pena una sanzione da 200 a 2mila euro. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Sarà un provvedimento dell’agenzia delle Entrate, da emanarsi entro il 25 luglio 2017, a definire le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione. Dato che le norma è già in vigore, si spera che le Entrate stabiliranno un termine abbastanza congruo per la trasmissione dei dati, per evitare sanzioni; in ogni caso andrà rispettato lo Statuto dei diritti del contribuenti, per cui non potrà essere stabilito, quanto meno per il primo invio delle comunicazioni, un termine inferiore ai 60 giorni dall’entrata in vigore del futuro provvedimento delle Entrate; 
•Il secondo e sostanziale adempimento è quello di trattenere una ritenuta del 21% sui proventi della locazione e versarla con le modalità di cui all'articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24; i codici tributo da indicare dovranno anch’essi venire comunicati dall’agenzia delle Entrate. Se il prorietario avrà scelto la cedolare (si presume già nel contratto), la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e non ci sarà più nulla da pagare, in caso di scelta per l’Irpef si tratterà di un versamento a titolo d’acconto e il proprietario lo considerà all’interno dei conti dell’Irpef dovuta per quell’anno.
• da ultimo, gli intermediari dovranno inviare ai proprietari la Certificazione unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al fisco.