2018: Città del Nord e province turistiche spingono le compravendite di case

Mercato, settore immobiliare e mutui

Città del Nord e province turistiche spingono le compravendite di case

Mercato immobiliare, istruzioni per l’uso. 

Dopo 13 trimestri di crescita delle compravendite –
ma prezzi ancora lontani da un’effettiva ripresa – è sempre vero che chi compra ha il coltello
dalla parte del manico? Mentre gli analisti prevedono quotazioni ancora in calo nella seconda
parte dell’anno, tranne che nelle zone pregiate e nei centri maggiori, un indizio in più per orientarsi può arrivare dall’andamento delle compravendite su base territoriale.
Il Sole 24 Ore del Lunedì ha rielaborato i dati Omi su base comunale, così da misurare la
vitalità del mercato nelle province e città metropolitane (in termini di transazioni ogni 10mila
abitanti), oltre al trend dei rogiti registrato l’anno scorso. I dati confermano il dinamismo del
Ponente ligure (...) e della Valle d’Aosta, grazie alla domanda di seconde case e alla maggiore
incidenza degli acquirenti non residenti.
Emerge anche la forza dei grandi centri del Nord, con Milano, Torino, Genova, Venezia e
Bologna tutte nella top ten. Qui la vivacità delle trattative promette di accorciare i tempi del
closing (a vantaggio dei venditori) e conferma la presenza di una componente di investitori,
attratti dalle maggiori prospettive di locazione e da una relativa liquidabilità del bene, in caso
di necessità di disinvestire.
Nelle grandi città con più di un milione di abitanti, nel 2017, sono passate di mano 130
abitazioni ogni 10mila abitanti, cioè 40 in più del dato medio nazionale. Il sostegno delle grandi
città alla ripresa del mercato è confermata anche considerando un altro indicatore: a Milano,
Bologna, Torino, Venezia il numero di compravendite ogni 10mila abitazioni censite al Catasto
supera 200, contro una media di 150.
A prescindere dalla popolazione, più è alto il grado di urbanizzazione dei Comuni, più sembra
dinamico il loro, piccolo o grande, mercato. Non dappertutto, però, la buona performance della
domanda registrata nel 2017 implica un aumento del numero delle compravendite rispetto al
2016. 

C’è un altro dato, infatti, che va osservato con cura. Ed è la geografia della variazionedelle compravendite che fa registrare luci e ombre senza linee nette di demarcazione territoriali. Il mercato si è mostrato in affanno a Rieti (-7,3%), L’Aquila (-5,3%), Sondrio (-5,3%), nelle province di Benevento e Isernia e in alcune aree dell’Italia centrale, come quellemarchigiane, con la sola eccezione di Ancona. Al polo opposto, troviamo Lucca (+15,5%),Trapani (+11,5%), Vibo Valentia (+10,9%), Bari (+10%), Enna (+9,8%) e Pistoia (+9,2%).
A conti fatti, tra le zone in cui le compravendite sono cresciute di più ce ne sono molte di
quelle in cui il mercato è storicamente meno attivo. È un fatto che potrebbe trovare una
spiegazione nell’andamento dei prezzi. La ripresa dei rogiti, infatti, è partita dai grandi centri e
si è allargata alle zone marginali. Che sono quelle in cui i prezzi sono diminuiti di più, e stanno
continuando a diminuire, anche se meno che in passato. E questo ha verosimilmente
aumentato il numero di chi può comprare una casa, anche con redditi stazionari.
La dimensione delle abitazioni non sembra influenzato dall’andamento del mercato: i tassi di
crescita più elevati si sono registrati per i piccoli alloggi fino a 50 metri quadrati e quelli oltre i
145. 

FIAIP News24, numero 56 – Luglio 2018 5



Che cosa se ne conclude? Dove il mercato cresce di più (o è storicamente più attivo) è ragionevole aspettarsi che gli spazi per comprare casa “facendo l’affare” stiano iniziando a restringersi: l’attesa degli analisti non è per una diffusa ripresa dei prezzi, ma i pezzi migliori
non resteranno invenduti a lungo. 
Nelle altre zone, invece, il mercato ancora lento può favorire gli acquirenti, magari approfittando dei tassi per i mutui che restano bassi e per ora non stanno risentendo dell’allargamento dello spread.


«Lavoriamo per pubblicare i dati su singole transazioni»

«I cicli immobiliari normalmente sono anticipati dai capoluoghi e poi arriva l’onda lunga dei
centri minori, con un ritardo di tre o sei mesi. Ma in questo momento sul mercato tutto è
considerato possibile». Dal proprio angolo privilegiato, fotografa così la situazione Gianni
Guerrieri, direttore centrale dell’Osservatorio mercato immobiliare (Omi) e servizi estimativi
dell’agenzia delle Entrate.
Perché tutto è possibile?
Nei primi tre mesi 2018 c’è stata continuità nella ripresa delle compravendite, mentre per iprezzi c’è una stabilizzazione in corso. Alcune grandi città come Roma e Firenze mostrano un segno negativo dei volumi e il tasso di crescita è più alto nei Comuni non capoluogo.Aggiungendo l’incertezza sulla tenuta della crescita economica capiamo che tutto è possibile.Precondizione per mantenere la ripresa è che le famiglie abbiano un orizzonte di tranquillità per il futuro.Dopo la pubblicazione dei dati a livello comunale e sulle locazioni, su cosa statelavorando? 

FIAIP News24, numero 56 – Luglio 2018 8

L’impegno maggiore ora è attuare il Testo unico bancario (l’articolo 120-sexiesdecies del 2016,
ndr), che impone all’Omi di fare il controllo statistico sul mercato residenziale e inviare a
Bankitalia le comunicazioni per i controlli di vigilanza macro-prudenziale.
A che punto siamo?
Abbiamo rivisto i criteri con cui fino al 2016 estraevamo i dati dagli archivi sulle
compravendite. È cambiato il rapporto con Sogei, che prima ci forniva elaborazioni e ora
database da elaborare. Abbiamo aperto un tavolo di lavoro con Bankitalia, definendo alcuni
indicatori semestrali. Ma ci sono altri fronti interessanti. Penso al rapporto tra acquisto della
casa e locazione, ma anche alle analisi sui mutui, che possono rivelare elementi inediti se si
ragiona su base “molecolare”: ad esempio, nei Comuni meno dinamici ci sono meno mutui a
parità di compravendite, ma con un loan to value più alto.
Al di là dei report, spesso agli operatori interessano i dati singoli sugli immobili“comparabili”.
Ai valutatori, oltre al prezzo, serve conoscere le caratteristiche dei beni. Punto su cui possiamo
far poco, perché noi abbiamo solo le superfici e solo per case, negozi e uffici. Nel futuro,
quando in catasto sarà costruito e aggiornato un archivio degli edifici, si potrà ricavare qualche
altro elemento, per esempio il piano dell’abitazione, ma poi poco altro. Dove possiamo fare di
più è sulla conoscibilità dei prezzi di compravendita. Non a caso a marzo del 2017 abbiamo
presentato un progetto per fornire ai cittadini dati utili sulle singole transazioni, anche se poi
abbiamo incontrato vari ostacoli.
Quali? E qual è l’orizzonte?
Non c’è un calendario, dipende anche dalle risorse che avremo, ma non abbiamo abbandonato
il progetto. Gli ostacoli sono di natura fiscale, perché le visure e i dati soggetti a pubblicità
immobiliare oggi sono tassati. E di privacy, perché va evitato che dalla singola transazione
siano identificati il venditore o il compratore. Ma sono vincoli e ostacoli che ritengo superabili.

(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Primo Piano”, 9 luglio 2018)

Compravendite immobili: 

440 mila nel secondo semestre 2017

Nel secondo semestre del 2017 “sono state registrate 440.193 compravendite di immobili di
qualsiasi genere (dato comprensivo di 330.297 compravendite di fabbricati e 71.823 terreni)”,
mentre per quel che concerne i mutui, concessi con nuova garanzia immobiliare (senza
considerare le surroghe), nello stesso periodo dell'anno passato “sono state effettuate 175.855
nuove operazioni per un erogato complessivo di oltre 34 miliardi euro, registrando un calo
rispetto al primo semestre, quando il capitale erogato è stato di complessivi 30.989.168.187
euro per 180.864 nuove operazioni”.
Lo si legge nel terzo Rapporto Dati statistici notarili (Dsn) pubblicato oggi sul sito del Consiglio
nazionale del Notariato; le surroghe, si riferisce, “sono calate del 35,6% rispetto alla prima
metà dell'anno” scorso. Nella seconda metà del 2017, poi, “le donazioni di beni mobili sono
aumentate del 18%, di queste, 1.851 riguardano le aziende, 6.664 quote e azioni e 5.044
donazioni di denaro”, sostanzialmente stabili, a seguire, le donazioni di beni immobili (67.439
nel secondo semestre rispetto alle 68.235 del primo).
In generale, indicano i notai, “nel 2017 le costituzioni di nuove società sono maggiori nei primi
sei mesi del 2017 (circa 70.892) rispetto al secondo semestre (55.241, dato sempre al netto
delle associazioni temporanee di imprese)”, si chiude la nota.
(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Il Sole24Ore.com-Casa24”, 3 luglio 2018)
 Immobili: Confedilizia-Fiaip, settore aspetta misure rilancio, è tempo di agire
Dopo indicazioni 'Contratto' e impegno Salvini su cedolare - “Il settore immobiliare ha urgente
necessità di segnali di fiducia affinche' possa tornare ad essere il motore dello sviluppo e della 
FIAIP News24, numero 56 – Luglio 2018 9
crescita dell'economia italiana”. Lo hanno dichiarato i presidenti di Confedilizia e Fiaip, Giorgio
Spaziani Testa e Gian Battista Baccarini, in occasione della firma di un accordo di
collaborazione fra le due organizzazioni.
“Nel Manifesto per il rilancio del settore immobiliare sottoscritto prima delle elezioni con le altre
organizzazioni della filiera - hanno ricordato Spaziani Testa e Baccarini - abbiamo formulato
dieci proposte, soprattutto di natura fiscale, finalizzate a restituire redditività ad una forma di
investimento mortificata da anni di politiche sbagliate. La contrarietà a misure di tassazione di
tipo patrimoniale, espressa nel 'Contratto' Lega-M5S, costituisce un punto di partenza
irrinunciabile. Confortante, poi, è l'impegno dichiarato dal vice presidente del Consiglio, Matteo
Salvini, di introdurre una cedolare secca per gli affitti commerciali, espressamente richiesta nel
nostro Manifesto, e di eliminare l'Imu sui negozi sfitti”.
I presidenti di Confedilizia e Fiaip ha concluso affermando: "Ora è tempo di agire. Il mondo
immobiliare si aspetta che fra le prime misure che saranno varate dal Governo, al più tardi con
la Legge di Bilancio, trovino spazio interventi che siano in grado di far ripartire un comparto
determinante per le imprese, il lavoro e i consumi”.

(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Il Sole 24 Ore Radiocor Plus”, 28 giugno 2018)

Costruzioni: produzione +2,5% ad aprile, +7% su anno

Ad aprile l'indice destagionalizzato della produzione nelle costruzioni aumenta del 2,5%
rispetto al mese precedente.
Su base annua si osserva una crescita del 3,3% dell'indice corretto per gli effetti di calendario
(i giorni lavorativi sono stati 19 contro i 18 di aprile 2017), mentre si rileva un incremento del
7% per l'indice grezzo.
Nel confronto con i primi quattro mesi del 2017, l'indice della produzione nelle costruzioni
corretto per gli effetti di calendario registra un aumento tendenziale dello 0,6%.
Lo comunica Istat, osservando che "il livello dell'indice rimane ancora ampiamente sotto il
valore registrato a gennaio, punto terminale della modesta e breve fase espansiva della
seconda metà dello scorso anno. Su base annua, la crescita è in parte enfatizzata dal confronto
con il dato contenuto di aprile 2017".

(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Tecnici24”, 19 giugno 2018)

Mutui verdi, via al progetto europeo per finanziare il risparmio energetico

In occasione del convegno di Windsor in Gran Bretagna, è stato ufficialmente lanciato il
progetto pilota “Energy efficient mortgages pilot scheme” che durerà almeno due anni e vedrà
coinvolte molte tra le principali banche europee per promuovere sul mercato i mutui per
l’efficienza energetica.
Trentasette istituti bancari, insieme a ventitré organizzazioni, si sono impegnati a testare il più
recente quadro di riferimento per i cosidetti “mutui verdi” in linee di prodotti già esistenti,
prima del lancio previsto di prodotti dedicati all'efficientamento energetico.
Il mutuo costa meno se la casa è efficiente
«L’obiettivo del progetto pilota – si legge in una nota – è quello di definire un quadro europeo
di riferimento e un modello di raccolta dati sui mutui per l'efficienza energetica, che permetta
condizioni di finanziamento favorevoli per edifici sostenibili e ristrutturazioni finalizzate
all’efficientamento energetico». 
FIAIP News24, numero 56 – Luglio 2018 10
Il quadro di riferimento per i “mutui verdi” «è il risultato di un’ampia consultazione tra i
principali operatori del settore e di importanti contributi raccolti durante i tavoli di confronto tra
banche, esperti di edilizia sostenibile, valutatori immobiliari e utility energetiche».
I principali promotori dell’iniziativa sono l’European mortgage federation - European covered
bond council (Emf – Ecbc), l’Università Ca'Foscari di Venezia, Rics, Europe regional network of
the World green building council, E.On e Safe Goethe University Frankfurt.
«L’ampio numero di organizzazioni partecipanti al progetto pilota rappresenta il 45% dei mutui
europei, che corrisponde al 21% del PIL europeo. Ancora più importante –ha dichiarato il
coordinatore dell’iniziativa Luca Bertalot – la significativa massa critica che questi pionieri
rappresentano sottolinea la volontà del mercato di prendere in mano la situazione e svolgere
un ruolo cruciale, potenzialmente rivoluzionario, nel sostenere il Piano d'Azione per la finanza
sostenibile della Commissione europea, definendo best practice condivise per un mercato che
vede più attori coinvolti. Dopo mesi di preparazione e ampie consultazioni tra i principali
operatori, il progetto pilota fornirà risposte reali alla sfida di definire un quadro di riferimento
per il mercato del finanziamento dell'efficienza energetica e il sostegno alla transizione dell’Ue
verso un futuro più sostenibile».
Milano prende fiato (0,9%) dopo 19 trimestri consecutivi in rialzo. Ma si sono vendute meno
case a Genova, Firenze, Roma e Bologna.

(Il Sole 24 ORE – Estratto da “Il Sole24Ore.com-Casa24”, 18 giugno 2018)

Case, 

le compravendite crescono più lentamente

Inizia con un segno positivo l’anno 2018 per le compravendite immobiliari. Significa che si
continuano a vendere case, più che nello stesso periodo dell’anno passato. Un trend che
prosegue nel solco segnato dal 2014 a oggi. Anche se frena il mercato nelle otto maggiori città.
Tra gennaio e marzo di quest’anno sono state vendute 127.277 case per un totale di 13,4
milioni di metri quadrati, +4,3% sullo stesso periodo 2017, ma in calo rispetto al +6,3%
registrato lo scorso trimestre. Siamo al 12esimo tasso positivo consecutivo.
Ma a livello geografico c’è anche qualche segno meno, come per i capoluoghi del centro (-
0,7%).
Il recupero dei centri più piccoli prosegue: nei comuni non capoluogo +5,5%, i capoluoghi si
fermano a +2,3%. Negli ultimi tre mesi del 2017 i tassi di crescita maggiori si sono registrati al
sud (+9,3%, con un picco di +11,1% della fascia intermedia compresa tra 85 mq e 115 mq),
nel primo quarter 2018 sono le isole a registrare il rialzo maggiore, superando il 6%, e il nord
est e il sud che crescono rispettivamente del 5,8% e del 5,5%.
Dato che gli scambi riguardano per la maggior parte la prima casa, sia nuovo acquisto sia
sostituzione di una casa di proprietà, le dimensioni più gettonate (un terzo degli scambi, pari a
39.855 case) sono comprese tra 50 e 85 metri quadrati. Sono state vendute 34.996 abitazioni
tra 85 e 115 metri, solo 11.741 case nella fascia sotto 50 metri. In quest’ultima molti acquisti
sono per investimento.
E i prezzi? Scendono ancora. Nel quarto trimestre 2017 in Italia i valori delle case sono scesi
dello 0,3%, mentre le quotazioni (prezzi nominali) salgono del 4,2% nell’area euro.
Stupisce la frenata delle otto maggiori città per popolazione. Gli otto maggiori centri sono
dunque meno vivaci. Qui le vendite sono salite solo dello 0,7% (+3,4% nel quarto trimestre
2017). Ma il panorama è decisamente disomogeneo. A Napoli il mercato corre, con un rialzo
dell'11,8% nelle vendite, mentre a Torino il rialzo è stato del 3,9%. 

FIAIP News24, numero 56 – Luglio 2018 11

Milano prende fiato (0,9%) dopo 19 trimestri consecutivi in rialzo. Ma si sono vendute meno
case a Genova, Firenze, Roma e Bologna.

(Paolo Dezza, Il Sole 24 ORE – Estratto da “Il Sole24Ore.com-Casa24”, 8 giugno
2018)